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为住房贷款设计一个最佳方案

http://www.sina.com.cn 2000年2月1日 16:45 精品购物指南

　　为什么要贷款买房?贷款期限是越长越好吗?首付款项是越少越好吗?

　　一、贷款买房占便宜

　　在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等方面，这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。

　　例如某人购入单价5000元／平方米共100平方米的住房，拟在投资收益率达到30%时出售。如果购房总价5 0万元均为自有资金支付，那么要达到升值30%需要该住房出售单价达到6500元，这其中的难度是很大的；但是，如果该人将50万元自有资金作为50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15 %，达到5750元，则两套住房总价为(5750×100×2)115万元，归还50万元贷款后净得65万元，和50 万元自有资金相比，投资收益率已达到30%。但是单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多，也快得多。

　　以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显，读者可以算一算。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。

　　二、还款期限的选择

　　贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？

　　让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448 元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每月还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5-8年。

　　三、固定利率与浮动利率的选择

　　购房人在申请购房抵押贷款的时候，利率选择是不容忽视的因素。如果选择固定利率，在合同期每个月支付的利率均相同，浮动利率则不同，是借款单位根据市场利率的变动不断调整的。固定利率比较简单，一旦申请了贷款，就不会发生变动，如果在合同期内市场利率往上涨，还可享受到低利率的好处，不过如果在合同期内市场利率下降，原有的贷款利率不会相应下调，会蒙受损失。浮动利率有银行根据市场利率的变动来调整，市场利率上升时，浮动利率跟着上升；市场利率下降时，浮动利率跟着下降，但由于调整利率的权利掌握在银行手中，购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时，利率的上扬，可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定性，保守的购房者最好选择固定利率。四、首期付款额的选择

　　依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，这就意味着你必须准备20%的首期付款。购房款是10万元，就的自己掏腰包2万元；购房款是20万元，首期付款就达到4万元。如果是公积金贷款，则可能做到90%。贷款越多越好，首付越少越好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。青言

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			为住房贷款设计一个最佳方案 http://www.sina.com.cn 2000年2月1日 16:45 精品购物指南　　为什么要贷款买房?贷款期限是越长越好吗?首付款项是越少越好吗? 　　一、贷款买房占便宜　　在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等方面，这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。　　例如某人购入单价5000元／平方米共100平方米的住房，拟在投资收益率达到30%时出售。如果购房总价5 0万元均为自有资金支付，那么要达到升值30%需要该住房出售单价达到6500元，这其中的难度是很大的；但是，如果该人将50万元自有资金作为50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15 %，达到5750元，则两套住房总价为(5750×100×2)115万元，归还50万元贷款后净得65万元，和50 万元自有资金相比，投资收益率已达到30%。但是单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多，也快得多。　　以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显，读者可以算一算。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。　　二、还款期限的选择　　贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？　　让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448 元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每月还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5-8年。　　三、固定利率与浮动利率的选择　　购房人在申请购房抵押贷款的时候，利率选择是不容忽视的因素。如果选择固定利率，在合同期每个月支付的利率均相同，浮动利率则不同，是借款单位根据市场利率的变动不断调整的。固定利率比较简单，一旦申请了贷款，就不会发生变动，如果在合同期内市场利率往上涨，还可享受到低利率的好处，不过如果在合同期内市场利率下降，原有的贷款利率不会相应下调，会蒙受损失。浮动利率有银行根据市场利率的变动来调整，市场利率上升时，浮动利率跟着上升；市场利率下降时，浮动利率跟着下降，但由于调整利率的权利掌握在银行手中，购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时，利率的上扬，可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定性，保守的购房者最好选择固定利率。四、首期付款额的选择　　依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，这就意味着你必须准备20%的首期付款。购房款是10万元，就的自己掏腰包2万元；购房款是20万元，首期付款就达到4万元。如果是公积金贷款，则可能做到90%。贷款越多越好，首付越少越好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。青言

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